Christine Chiozza-Vauterin, présidente de la Commission Immobilier de l’Affo, nous explique la place incontournable occupée par l’immobilier dans le portefeuille des family office et nous présente les différentes stratégies d’investissement utilisées.

Décideurs. Comment les family offices arbitrent-ils aujourd’hui entre investissement direct et club deals dans l’immobilier ?

Christine Chiozza-Vauterin. Chaque family office a sa propre stratégie d’investissement : certains préfèrent investir en direct tandis que d’autres optent pour des investissements en club-deals. À noter que les différents types sont souvent combinés. Le choix entre gestion active ou gestion passive du portefeuille immobilier va dépendre de leur appétence au risque et de leur savoir-faire en matière immobilière. Si le family office dispose d’une équipe spécifique, alors ce sont généralement les investissements en direct qui sont privilégiés. Même si les club-deals sont organisés soit par des intermédiaires spécialisés soit directement entre plusieurs family offices, ceux qui ont une expertise immobilière en interne ne s’interdisent pas pour autant d’y participer, selon les occasions qui se présentent. La principale motivation qui pousse les family offices à constituer un portefeuille immobilier est de diversifier les risques et les rendements, en investissant sur différentes typologies d’actifs – bureau, commerce, logistique, hôtellerie, résidentiel, etc.

Ces solutions de club-deals sont-elles adaptées à tous les profils de clients ?

Oui, car selon l’appétence au risque d’un family office se distinguent quatre catégories d’investissements immobiliers. Selon la stratégie du family office, ces investissements peuvent être combinés entre eux pour mieux répartir le rendement et la liquidité. En allant des moins risqués offrant un rendement faible mais stable au plus risqués générant une forte plus-value, il y a d’abord les opérations dites « core ». Ce sont des investissements patrimoniaux permettant de se positionner sur un actif immobilier de grande qualité, bien placé, disposant d’un bail à long terme avec des locataires de qualité dans des localisations recherchées. L’objectif est une détention longue et un rendement sécurisé. Viennent ensuite les opérations dites « core plus », un peu plus risquées et rémunératrices que les opérations « core ». Dans ce cas, il s’agit de biens qui présentent une petite imperfection – bail à renouveler sous deux ans ou encore localisation non-prime, besoin de travaux de rafraîchissement –, ce qui nécessite une intervention de la part des investisseurs, même si elle reste limitée. En troisième position, les opérations dites « value-add », plus risquées et rémunératrices que les opérations « core plus ». Elles portent sur des actifs de qualité, sous-performants, présentant des défauts : vacance locative, loyer inférieur au prix de marché, rénovation et/ou transformation. Cela va donc nécessiter de le « retravailler ». Enfin, les opérations dites « opportunistes », un peu plus risquées et rémunératrices que les opérations « value-add ». Ce sont des opérations en blanc, sans locataire. Il s’agit d’un actif qui n’existe pas – terrain nu – ou d’un bien qui présente de nombreux défauts, nécessitant un repositionnement ou une restructuration lourde. L’opération fonctionne si le prix d’achat est peu élevé et génère une plus-value à la revente.

Quels sont les pays ou secteurs d’activité qui suscitent le plus d’intérêt chez les familles actuellement ? Diversification, rendement, projets de vie… quels sont les buts poursuivis ?

Les family offices cherchent à investir dans l’immobilier de manière sécurisée tout en optimisant le rendement, la diversification et la liquidité. 

Le choix des pays dépend beaucoup des tendances économiques, politiques, fiscales et de la stabilité du marché immobilier. Actuellement, dans l’Union européenne, nous observons un intérêt marqué de leur part pour des pays comme l’Allemagne, le Portugal ou encore l’Italie, notamment pour des raisons fiscales. Mais, afin d’éviter les écueils, il convient d’être bien accompagné. En effet, l’achat immobilier à l’étranger nécessite impérativement un accompagnement juridique et fiscal solide pour éviter les mauvaises surprises, car chaque pays dispose de ses propres lois immobilières, procédures d’achat, impôts à l’achat – droits de mutation –, à la possession – taxe foncière – et à la revente – plus-value –. En matière de secteurs d’activité, aucun n’est écarté. Les family offices diversifient souvent leur portefeuille en explorant plusieurs secteurs d’activité pour équilibrer risques et rendements.

Dans le détail, il s’agit du bureau, un marché traditionnel et souvent au cœur des portefeuilles core et core plus ; des commerces – le retail –, un secteur impacté par le e-commerce, mais dont certains segments restent attractifs – centre-ville, retail de luxe, retail de proximité ; des entrepôts logistiques, un des secteurs les plus dynamiques, porté par la croissance du e-commerce et la relocalisation de certaines chaînes d’approvisionnement, offrant des rendements souvent attractifs ; de l’hôtellerie, qui peut s’avérer très rentable, avec des possibilités dans les catégories value-add et opportuniste – rénovations, repositionnement ; et de l’immobilier résidentiel, qui reste toujours un pilier pour les family offices, surtout dans les grandes villes et les zones tendues. Il offre un rendement stable et bénéficie d’une forte demande locative, notamment pour les nouvelles tendances – coworking, coliving, résidences gérées.

Comment les stratégies immobilières évoluent-elles avec la montée des nouvelles générations ?

Les family offices ont de l’intérêt et un attachement à la pierre, qui, par nature, caractérise les enjeux des groupes familiaux : transmission, pérennité… Ceci dit, la relation des nouvelles générations à l’immobilier évolue. L’immobilier reste globalement un actif privilégié, même si les stratégies d’investissement des family offices portent parfois sur des actifs différents. Les nouvelles générations vont être plus sensibles aux sujets de transition écologique, avec un intérêt croissant pour l’immobilier durable, écoresponsable – utilisation des matériaux biosourcés, espaces végétalisés, etc. – et le bien-être – rooftop, lumière etc.

Selon vous, quelles seront les grandes tendances de stratégies immobilières dans les prochaines années ?

Le marché de l’investissement immobilier s’est professionnalisé et structuré autour de sociétés de gestion consacrées aux opérations en club-deals pour le propre compte et font intervenir dans le tour de table d’autres investisseurs qui partagent les mêmes convictions de marché.

La tendance vers plus de mixité est très forte et concerne à la fois le coworking, le coliving, les résidences gérées, où beaucoup de choses restent à faire, mais aussi l’immobilier, plus globalement. C’est pourquoi je pense que les biens résidentiels sont toujours à privilégier, compte tenu du besoin toujours croissant de logements. En revanche, on peut se poser des questions vis-à-vis des commerces, dont la situation est compliquée, le secteur n’ayant, à mon sens, pas fait sa mue pour s’adapter à nos nouveaux modes de vie, notamment dans les centres-villes.

Propos recueillis par Romain Feraud