Dans un marché en recomposition, marqué par la remontée des taux et la prudence des investisseurs institutionnels, le marché immobilier connaît une reconfiguration profonde qui offre aux investisseurs privés une fenêtre d’opportunité unique.

C’est dans ce contexte que Décideurs Magazine et Hemisphere ont réuni, le 16 octobre dernier, un cercle restreint de family offices, de banques privées et de gestionnaires de patrimoine pour analyser les nouvelles dynamiques à l’œuvre et identifier les opportunités qui se dessinent pour les acteurs agiles.

Un marché où les lignes bougent

Le marché immobilier aborde un nouveau cycle. Après plus d’une décennie portée par des taux bas et une compression continue des rendements, la hausse rapide du coût de la dette a rebattu les cartes. Le mouvement de retrait de plusieurs institutionnels a entraîné une contraction des volumes, une revalorisation prudente des actifs et une sélectivité accrue.

Pour autant, les besoins structurels - besoin d’espaces logistiques, évolution des usages tertiaires, vitalité du tourisme, pression foncière dans les grandes métropoles - ne se sont pas effondrés. Le marché n’est pas en crise structurelle : il change de nature. L’un des constats les plus structurants établis lors de la matinée est la dislocation croissante entre les marchés de capitaux et les marchés utilisateurs.

Pour Cédric Vallin, CEO d’Hemisphere, cette dissymétrie constitue l’un des marqueurs les plus forts du cycle actuel : « la proximité de nos équipes sur leurs sous marchés respectifs permet d’identifier des opportunités de dislocation entre reprise du locatif et retard des capitaux à se rendre compte de ses reprises ». La demande locative reste robuste dans plusieurs segments, même lorsque les valeurs restent déprimées par l’attentisme institutionnel. Cette situation, estime-t-il, crée un terrain particulièrement propice aux investisseurs privés et moins dépendants des contraintes bilancielles, dont la capacité à intervenir sur des actifs granuleux et à opérer hors des logiques d’allocation massives devient déterminante.

Cette lecture est partagée par Tristam Larder, Partner chez METRE Capital Advisors, pour qui le moteur du cycle actuel se trouve dans la granularité des actifs et la profondeur de la demande locative : « Quand les loyers progressent alors que les valeurs reculent, il y a un signal fort que le marché n’intègre pas encore ». Pour lui, certains segments montrent une résilience remarquable, portée par des besoins d’usage immédiats, offrant des perspectives de reversion encore mal valorisées.

Cette dissymétrie crée une fenêtre d’opportunité qui bénéficie aux acteurs capables de lire les usages, de comprendre la dynamique des locataires et d’anticiper la reversion. Le cycle actuel consacre la fin d’une logique d’appréciation passive des valorisations et la montée en puissance d’une logique d’exploitation, d’ajustement et de gestion active.

Le retour d’une logique patrimoniale                                                                                                                                                        

Pour Sophie Debode, Responsable de l’offre immobilière de Société Générale Private Banking, le cycle actuel impose un retour aux fondamentaux. La localisation, la granularité des actifs, la qualité des locataires et la capacité à anticiper les besoins d’usage reprennent une importance déterminante dans l’analyse immobilière. La lecture du cycle impose aujourd’hui une allocation immobilière plus disciplinée et sélective. La décision de suspendre le référencement de nouvelles SCPI fin 2023 s’inscrit dans cette logique de prudence face aux tensions de liquidité et aux incertitudes de valorisation. Elle identifie en revanche un segment particulièrement porteur : l’hôtellerie, soutenu par une demande structurellement forte, des moteurs fiscaux (réemploi, transmission) et un potentiel significatif d’optimisation opérationnelle. « L’hôtellerie reste l’un des rares secteurs où l’on peut encore créer de la valeur par l’exploitation », souligne-t-elle. Les club deals fermés apparaissent ainsi comme une stratégie adaptée pour capter ces opportunités, tandis que le marché des bureaux, selon elle, « ne s’effondre pas, il se transforme. La valeur se déplace vers les immeubles capables de répondre aux nouveaux besoins des utilisateurs - flexibilité, services, localisation - tandis que les actifs moins adaptés subissent la correction.

Alexandre Boissarie, Family Partner, Fondateur d’Altheo Partners, de son côté rappelle que les stratégies des family offices ne répondent pas à des logiques de marché uniformes, mais à des trajectoires patrimoniales propres à chaque famille. Leur temporalité - souvent décorrélée du cycle - reste déterminante : certaines familles privilégient la consolidation, d'autres se trouvent en pleine phase de transmission ou disposent de liquidités importantes à déployer après une cession récente. « Chaque famille a son histoire et son momentum », souligne-t-il, insistant sur le fait que ces paramètres priment sur la conjoncture économique.

Dans cette perspective, il invite à se garder des lectures simplificatrices : les opportunités ne sont jamais universelles. Elles s’apprécient au cas par cas, en fonction du rôle assigné à l’immobilier dans le portefeuille global, du niveau de risque accepté et du degré de complexité que la famille est prête à gérer. « Notre travail, c’est d’arbitrer entre le temps long des familles et les fenêtres d’investissement qui s’ouvrent ou se referment », résume-t-il.

Les segments à fort potentiel

Plusieurs segments se démarquent aujourd’hui par leur résilience ou leur potentiel de création de valeur.

La logistique urbaine constitue un pilier de l'allocation immobilière privée. La rareté foncière, l’accélération, le retard de pénétration du e-commerce en France, la demande en proximité et la tension sur les loyers créent un terrain particulièrement favorable pour les actifs de 5 à 15 millions d’euros situés à moins de dix kilomètres des centres villes, stratégie sur laquelle Hemisphere prévoit de d’investir 500 millions d’euros au cours des vingt-quatre prochains mois.

Le bureau, souvent considéré comme fragile, fait l’objet d’une recomposition plus nuancée. Les actifs obsolètes subissent des corrections, mais les immeubles bien situés, flexibles et adaptés à la demande utilisateur enregistrent une résilience nette, en particulier dans les marchés tertiaires profonds.

L’hôtellerie confirme sa dynamique haussière, soutenue par une reprise touristique durable et par les moteurs fiscaux liés au réemploi et à la transmission. La création de valeur y repose sur l’exploitation, plus que sur la valorisation intrinsèque de l’actif, ce qui favorise les investisseurs capables d’intégrer l’opérationnel dans leur stratégie.

Enfin, les opérations de régénération urbaine - requalification d’actifs obsolètes, transformation d’immeubles tertiaires en nouveaux usages - représentent un réservoir majeur de performance dans les zones tendues.

Focus sur le Royaume-Uni : un marché à revisiter

Une partie importante de la matinée a été consacrée au Royaume-Uni, redevenu une destination stratégique après plusieurs années de correction post-Brexit. « Le Royaume-Uni offre une opportunité d’arbitrage par rapport au marché européen, avec un écart de taux directeur historiquement élevé, passant de 75 pb pré-Covid à 215 pb aujourd’hui, soit une hausse d’environ 187 %. Cela permet aux investisseurs de se positionner à des valeurs relativement décotées, tout en bénéficiant d’un marché aux fondamentaux solides », a rappelé Tugdual Level-Chitrit, Responsable Relations Investisseurs, Hemisphere.

Sa liquidité, sa flexibilité et la rapidité avec laquelle il absorbe les cycles en font un marché particulièrement adapté aux family offices. La stabilisation relative de la devise et sa corrélation importante avec l’euro renforce par ailleurs son attractivité.

Malgré des événements tels que le Brexit, le Royaume-Uni reste un leader européen en investissements, tout en bénéficiant d’une liquidité inégale notamment sur le marché immobilier, avec £52 milliards de transactions en immobilier commercial au cours des 12 derniers mois, contre £28 milliards pour l’Allemagne, deuxième en Europe, suivie de près par la France.

Les segments les plus porteurs identifiés sont la logistique, les retail parks et les bureaux londoniens offrant un rendement initial intéressant et des opportunités d’optimisation de la création de valeur à moyen terme. Pour Hemisphere, le marché britannique reste un marché refuge et liquide, particulièrement adapté aux investisseurs privés capables de se positionner rapidement sur des opportunités de taille moyenne.

Un nouveau cycle qui consacre la valeur d’usage

Tous les intervenants s’accordent sur un point : la création de valeur passe désormais par la qualité d’usage et la gestion active. « Le locataire redevient central dans la chaîne de valeur », a résumé Cédric Vallin. La performance durable des portefeuilles reposera sur des actifs bien positionnés, adaptés à la demande réelle, plutôt que sur la seule valorisation financière.

Cette matinée, qui a réuni un public restreint de décideurs et d’investisseurs, a confirmé que le marché immobilier est en mutation profonde. Pour les family offices et les banques privées, l’heure est à la sélectivité, à la granularité et à la gestion fine des cycles.
La dislocation entre marchés de capitaux et marchés utilisateurs ouvre un espace de manœuvre inédit pour les investisseurs agiles, ceux capables de conjuguer rigueur, patience et vision à long terme.

Sous la modération du journaliste Fabrice Cousté, les échanges ont réuni Sophie Debode (Société Générale Private Banking), Alexandre Boissarie (Altheo Partners), Tristam Larder (Metre Capital Partners), ainsi que Cédric Vallin et Tugdual Level-Chitrit (Hemisphere)