L’un des intérêts d’une holding réside dans l’opportunité qu’elle offre au dirigeant de réinvestir les bénéfices remontés de la structure opérationnelle tout en évitant l’impact fiscal lié à leur distribution. Dans un contexte où une hausse de la « flat-tax » est envisagée1, il peut être tentant d’utiliser la trésorerie excédentaire de la holding pour acquérir des biens à usage personnel.

Quel que soit le schéma envisagé, il convient de s’interroger sur l’intérêt que peut avoir une société soumise à l’impôt sur les sociétés (IS) à financer l’acquisition de la résidence principale ou secondaire d’un associé.

La détention problématique de l’immobilier par la holding

La mise à disposition gratuite d’un bien immobilier à son dirigeant par une société soumise à l’impôt sur les sociétés (SAS, SARL, société civile sur option) oblige la structure à intégrer dans son résultat comptable un profit correspondant à la valeur locative du bien. Cet avantage en nature constitue un élément de rémunération assujetti aux cotisations sociales, lequel pourra être déduit du résultat de l’entreprise. Le dirigeant sera également soumis à l’impôt sur le revenu sur le montant de cet avantage. À défaut de réintégration, l’administration fiscale pourrait voir un acte anormal de gestion dans cette décision dès lors que la société décide de s’appauvrir à des fins étrangères à son intérêt. Sans contrepartie pour l’entreprise, la déduction des charges de l’immeuble n’est pas possible.

Il est indispensable qu’il y ait une cohérence entre la participation par la holding au capital de la SCI et son concours au financement

La responsabilité du dirigeant pourra être également engagée au titre de l’abus de bien social 2 (dans le cas des SARL ou SAS), ou de l’abus de confiance 3 (pour les sociétés à responsabilité indéfinie comme les sociétés civiles ou SNC), délits punissables jusqu’à 5 ans d’emprisonnement et 375 000 € d’amende. Sur le plan fiscal, les conséquences sont également lourdes pour le dirigeant qui tire profit de cette mise à disposition. Le loyer non versé peut être requalifié en distribution occulte (tout comme les dépenses engagées par la société pour l’acquisition ou l’entretien du bien) imposable dans la catégorie des revenus de capitaux mobiliers sans bénéficier de l’abattement de 40 % prévu en cas d’option pour le barème progressif de l’impôt sur le revenu. Des pénalités seront également appliquées, et il sera complexe dans cette situation pour l’associé de démontrer sa bonne foi, rendant vraisemblablement inefficace toute demande de remise gracieuse. Afin d’éviter ces écueils, une solution alternative à la réintégration de l’avantage en nature consiste dans la mise en place d’un bail avec paiement d’un loyer de marché. En contrepartie, la société pourra déduire l’ensemble des charges liées au bien à condition que le loyer soit jugé « normal ».

Les conséquences patrimoniales pour l’associé personne physique

La facture est déjà salée pour l’associé qui doit verser un loyer pour occuper l’immeuble. Or, la fiscalité de la cession d’un actif détenu par une société soumise à l’impôt sur les sociétés est doublement pénalisante. La holding supportera l’impôt de plus-value en cas de cession ultérieure de l’immeuble (au taux de 15 % jusqu’à 42 500 €, puis 25 % au-delà). Pas d’abattement pour durée de détention qui tienne. Quant aux associés personnes physiques, ils seront soumis au prélèvement forfaitaire unique au taux de 30 % (impôt sur le revenu de 12,8 % et prélèvements sociaux de 17,2 %) en cas de distribution du prix de cession. Au-delà de la fiscalité pénalisante de la cession, l’intérêt patrimonial d’une détention indirecte de la résidence principale reste à démontrer (perte des abattements de 30 % au titre de l’impôt sur la fortune immobilière et de 20 % au titre des droits de succession, perte de l’exonération pour cession de la résidence principale, perte du droit d’occupation au logement pour le conjoint survivant, etc.). Si la détention d’un immeuble de jouissance par une holding est envisageable, il convient donc d’en maîtriser les conséquences patrimoniales, et de requérir la validation préalable de ses conseils.

Le recours à la holding comme source indirecte de financement

Le coût de la distribution et la difficulté d’accès au crédit bancaire peuvent également pousser le dirigeant à envisager l’acquisition de son immobilier d’usage en utilisant des fonds issus de sa holding, même si ce n’est pas cette structure qui détient directement ce bien. Une situation fréquemment rencontrée est celle de la holding soumise à l’IS, associée d’une société civile immobilière (SCI). Même dans l’hypothèse d’une détention indirecte de l’immeuble, l’injection de fonds par la holding doit être justifiée par l’existence d’une contrepartie économique avec la mise en place d’un bail entre la SCI et l’occupant, sauf à considérer qu’il s’agit d’un avantage en nature consenti au dirigeant. Si l’acquisition du bien est financée par un emprunt bancaire, le remboursement des échéances directement par les associés sera constitutif d’un compte courant d’associé, lequel devra être rémunéré pour démontrer l’existence d’une contrepartie à cette prise en charge par la société soumise à l’IS. Outre la question de l’intérêt économique pour la holding d’investir dans une telle opération, il est indispensable qu’il y ait une cohérence entre la participation par la holding au capital de la SCI et son concours au financement. Une situation déséquilibrée se présente, par exemple, lorsque la holding ne détient que 5 % du capital de la SCI tout en finançant 95 % de l’acquisition. Dans un tel cas, lors de la cession de l’immeuble, la holding ne percevrait que 5 % du produit de la vente et de la plus-value, malgré sa contribution majoritaire de 95 % au financement. La plus-value perçue par le dirigeant qui détient les 95 % du capital pourrait alors être considérée comme une rémunération indirecte. La détention de l’immeuble par une SCI ne permet donc pas au dirigeant de s’exonérer des obligations indiquées supra dès lors qu’une société soumise à l’IS participe au financement de l’opération. 

Sur l'auteur 

Diplômée notaire de l’Université Paris I Panthéon Sorbonne et titulaire du Master 2 en gestion de patrimoine de l’université Paris Dauphine, Charlotte Dugué a commencé sa carrière en tant que notaire assistant puis notaire salarié chez Laroche & Associés. Elle a ensuite intégré le service d’ingénierie patrimoniale et financière d’Allianz. Elle occupe aujourd’hui la fonction d’ingénieur patrimonial au sein de BRED Banque Privée.- 

 

1 Le projet avorté de loi de Finances pour 2025
prévoyait une hausse de la flat tax de 30 % à 33 %.
2 Code du commerce, art. L. 241-3 (SARL), et L. 242-6
(sociétés de capitaux)
3 Code pénal, art. 314-1