MNK Partners s’est constituée sur les métiers de l’investissement immobilier en mettant en oeuvre une approche différenciante. Gestion active, diversification des portefeuilles entre actifs cotés et non cotés pour profiter de l’ensemble des opportunités, prise en compte de l’ESG – et plus particulièrement de sa composante environnementale – dans la sélection des actifs : telles sont les grandes lignes directrices suivies par la société de gestion.
MNK Partners, une vision novatrice de l’investissement immobilier
MNK Partners est filiale du groupe MNK créé en 2017, acteur spécialisé dans les investissements immobiliers à fort potentiel de valorisation à destination d’une clientèle professionnelle française, européenne et internationale. Son business model est un hybride entre le private equity immobilier et les fonds de rendement, avec une maîtrise des marchés européens dans leur ensemble. Afin de conjuguer rendement et liquidité, les portefeuilles sont investis à la fois dans l’immobilier non coté et sur les marchés financiers immobiliers, tout cela à travers une gestion active. De fait, dans l’immobilier, la gestion active est désormais une nécessité et non plus un choix, dans la mesure où les cycles se raccourcissent et s’amplifient. Une véritable source d’opportunité pour les investisseurs actifs ! Cette approche de gestion est déclinée au sein des deux pôles qui structurent l’activité de la société de gestion : la gestion collective, pilotée depuis Paris, et la gestion sous mandat, opérée par la succursale basée au Luxembourg. En ce qui concerne la gestion collective, la gamme se compose de trois fonds. Le fonds historique MNK One, lancé en juin 2019 et fermé à la collecte depuis le 31 décembre dernier, est une stratégie de rendement (l’objectif de distribution étant compris entre 5 et 7% par an) avec deux volets complémentaires : des investissements en Europe Occidentale à travers des acquisitions sélectives d’actifs "Core/ Core+" et des investissements dans les pays d’Europe Centrale et Orientale.
Nous combinons les investissements dans le non coté pour leur dimension "rendement" et ceux dans le coté pour leur liquidité
La société de gestion propose également une stratégie de niche "momentum" lancée en septembre 2021 : Polska by MNK. Ce fonds cible des actifs Core+ situés en Pologne, principalement dans les secteurs de la logistique, des bureaux et des "retail parks". Depuis l’éclatement du conflit entre la Russie et l’Ukraine, les investisseurs tendent à se montrer plus frileux à l’égard du marché polonais. Pour autant, ce dernier affiche des fondamentaux solides et reste potentiellement porteur sur le long terme.
Un fonds professionnel spécialisé engagé et "vert"
Dernier arrivé dans la gamme, en juin 2022, le fonds MNK Europe+ synthétise toutes les convictions de la société de gestion et capitalise sur l’ensemble de ses expertises. Pour ses investissements, ce fonds professionnel spécialisé (FPS) cible prioritairement six pays d’Europe de l’Ouest ( l’Irlande, le Portugal, l’Espagne, la France, les Pays-Bas et l’Allemagne), à travers des actifs déjà existants dont les localisations stratégiques permettent de générer un rendement régulier, couplé à une appréciation du capital. Il repose sur deux piliers complémentaires. La première poche, qui représente environ 85 % de l’actif, est composée d’actifs réels répondant à une stratégie Core+, dont les fondamentaux immobiliers sont bons (qualité de l’emplacement, de l’immeuble et des locataires). L’objectif, avec ces actifs, est de générer du rendement distribué sous forme de dividende et d’aller chercher de l’appréciation de valeur en faisant jouer différents leviers, au premier rang desquels figure l’amélioration de l’efficience énergétique des bâtiments (approche ESG).
Dans l’immobilier, la gestion active est désormais une nécessité et non plus un choix, dans la mesure où les cycles se raccourcissent et s’amplifient
En la matière, l’approche de MNK Partners est capex light et repose sur des quick wins, c’està- dire de petites initiatives et modifications (installation de robinets à débit réduit, de détecteurs de présence, etc.) qui engendrent rapidement et simplement un gain en matière d’ESG et qui permettent d’améliorer le scoring de l’actif. Ce travail d’amélioration de l’efficience énergétique des bâtiments, qui se fait main dans la main avec les locataires, est rendu possible par la présence, au sein des équipes, d’un directeur ESG expert en la matière (expert EDGE certifié par le Groupe Banque Mondiale). S’y ajoute une seconde poche, pensée dans une optique de diversification, dont la gestion est plus opportuniste et correspond à une approche "asset light". Au lieu de porter de la pierre comme l’autre poche du fonds, elle est investie dans des titres au sous-jacent immobilier : dette immobilière ; foncières cotées, dont celles spécialisées dans l’immobilier technologique comme les data centers ou les tours 5G. Cette stratégie "asset light" a l’avantage d’être moins coûteuse à l’entrée et elle permet d’être plus agile, compte tenu de la liquidité des actifs dans lesquels elle investit.
Une approche "boutique" des enjeux des clients
À mi-chemin entre la gestion collective et de la gestion sous mandat, MNK Partners propose également un FIC (Fonds Interne Collectif), Next Gen Real Estate, lancé en partenariat avec le spécialiste luxembourgeois de l’assurance-vie OneLife. L’originalité de ce produit réside dans le fait qu’il permet de prendre position sur l’immobilier de la nouvelle économie (tours 5G, datas centers, logistique robotisée), sur lequel est investie la poche core du portefeuille. De son côté, la gestion sous mandat fonctionne en architecture ouverte, les portefeuilles étant structurés et gérés en intégrant différentes solutions : fonds immobiliers cotés ou non, sociétés immobilières cotées, club deals, private equity immobilier, obligations émises par des sociétés immobilières, dette privée immobilière. L’allocation entre les différents types d’actifs est définie en fonction du profil de risque des clients (prudent, équilibré, dynamique), de leurs objectifs (distribution, appréciation ou préservation du capital) et de leurs éventuelles autres contraintes (en termes de liquidité, d’exposition géographique, de devises, etc.). Au final, cette allocation diversifiée permet aux portefeuilles d’être mieux positionnés pour faire face aux changements séculaires et cycliques affectant le secteur de l’immobilier.
Sur l'auteur
Mansour Khalifé est en charge du développement et du pilotage stratégique des solutions d'investissement ainsi que des investissements immobiliers. Il est également le gérant des fonds gérés par MNK Partners. Mansour Khalifé, qui a plus de 20 ans d'expérience, a été cofondateur et directeur général adjoint de Corum AM jusqu'en 2017 et a contribué de manière significative au développement et au succès de l'entreprise (4 milliards d'euros d'actifs sous gestion). Il est titulaire d'un Master en Management de l'ESCP-EAP et d'un MBA de l'ESA Business School.
