L’ISR à l’heure de la crise immobilière

En un an, la France a enregistré une baisse de 15 % de ventes immobilières sur la période mars 2022 – mars 2023. Les biens, les prêts mais aussi les matériaux ont été touchés par la hausse des prix, atteignant des pics historiques avec des conséquences directes sur les choix d’investissements des épargnants, qui se tournent alors vers des valeurs refuges et prudentes.

 

Largement répandu en gestion d’actifs, ce n’est que depuis quelques années que l’investissement socialement responsable (ISR) a poussé les portes du marché immobilier. D’abord sous un angle environnemental par le biais de démarches de certifications et de réglementations, il n’aura pas fallu attendre longtemps pour que ces avancées impactent les experts et leurs pratiques afin de faire évoluer cette classe d’actifs vers un chemin plus vertueux. En 2015, le premier label ISR voyait le jour, définissant les contours des critères environnementaux, sociaux et de gouvernance (ESG) d’un bien immobilier. Gage de confiance pour les investisseurs et leurs conseillers, il aura tout de même fallu attendre cinq années de plus pour que ce label s’applique aux fonds immobiliers, notamment les SCPI.

 

Les acteurs se sont multipliés, donnant alors naissance à des sociétés de gestion immobilière spécialisées mais aussi à des conseillers en investissement qui ont fait de la finance responsable leur raison d’être. Cependant, les contours de ces investissements éthiques ne sont pas les mêmes que pour les actifs traditionnels et restent flous, dressant ainsi parfois une image peu glorieuse de cette classe d’actifs. Ce fut notamment le cas avec l’affaire Orpéa, remettant alors en cause la pertinence des agences qui se consacrent aux évaluations extra-financières.

 

Pandémie, guerre, pénuries… Les dernières années ont mis les marchés à rude épreuve, contraignant les investisseurs à faire des choix moins risqués, plaçant la finance responsable au second plan. Si les bilans du premier semestre de l’année 2023 indiquent une baisse des prix de vente dans certaines grandes villes françaises, ce n’est pas la tendance de fond. Pour autant, afin de préserver le pouvoir d’achat des ménages, les professionnels du chiffre soulignent qu’il est nécessaire qu’un équilibre se fasse entre les taux d’emprunt et les prix des biens. Mais qu’en est-il de la place de l’ISR dans l’immobilier ?

 

Les politiques de resserrement monétaire de la Banque centrale européenne (BCE) ainsi qu’une inflation persistante ne vont pas dans le sens de l’investissement – ni classique, ni responsable, bloqué par la quasi inaccessibilité au crédit. Appuyées par les conseillers spécialisés dans la finance durable et par les nouvelles lois, les banques restent réticentes à l’égard des dossiers, notamment ceux portant sur le financement de passoires énergétiques, car trop coûteuses à remettre en état. Pourtant, ces logements offrent aux investisseurs une fenêtre de tir intéressante aux investisseurs avides de performance et quête de sens. Propices à la négociation de leurs prix, ces biens permettent à l’acheteur d’offrir une seconde vie à un logement alors interdit à la location.