Paul-Éric Perchaud (Mimco) : "Un bon investissement immobilier repose avant tout sur la qualité du bien et de son emplacement"

Décideurs. Quelle est l’histoire de votre groupe ? Pouvez-vous revenir sur la genèse de vos savoir-faire ?

Né en 2016 au Luxembourg de la passion pour l’immobilier de deux associés, Christophe Nadal et Bernd von Manteuffel, le groupe MIMCO s’est établi en France avec la création d’une société de gestion en 2021, dans le but de proposer des véhicules d’investissement de droit français. Nos encours sous gestion approchent désormais le seuil du 1,3 milliard d’euros, avec une présence dans trois pays – France, Luxembourg et Allemagne – pour une équipe de 60 personnes. Notre maîtrise de l’ensemble de la chaîne de valeur immobilière à l’échelle pan-européenne nous permet ainsi de proposer trois types de solutions de placement : des fonds private equity, des club-deals et du capital investissement en dette privée.

Pourriez-vous nous rappeler le fonctionnement d’un club-deal ?

Un club-deal immobilier est une forme d’investissement collectif dans un projet immobilier, généralement de grande envergure, réservé à un petit groupe d’investisseurs, particuliers ou professionnels. Contrairement à un fonds d’investissement classique, le club-deal repose sur une logique d’opération unique et ciblée, avec un nombre restreint de participants. En clair, nous identifions une opération immobilière spécifique – acquisition d’un immeuble, rénovation, promotion, etc. –, et levons ensuite les fonds pour la financer, l’investissement étant réalisé au travers d’une structure spéciale. Chez MIMCO, nous proposons deux manières d’investir dans un club-deal : soit en devenant actionnaire de la société réalisant l’opération – il s’agit alors d’investissement en equity –, soit en participant au financement de l’opération grâce à la dette privée.

Pouvez-vous citer des exemples de club-deals récents ?

En France, en 2025, nous avons réalisé trois opérations emblématiques. À Paris, l’opération 48 Notre-Dame des Victoires, qui consiste à restructurer un immeuble de bureaux obsolète – l’ancien site de la Banque de France de près de 7 500 mètres carrés – pour le rendre capable d’accueillir un ou plusieurs locataires de premier rang. Autre exemple dans la capitale, l’acquisition sur l’avenue des Champs-Élysées – le 50 Champs-Élysées – d’un local commercial de 291 mètres carrés de surface utile. À Lyon, dans le 6^e arrondissement, la Maison Pierre Orsi, une adresse emblématique de la gastronomie lyonnaise à réhabiliter en un nouveau lieu d’exception consacré à la gastronomie, mais aussi à l’hôtellerie de luxe, sur une surface de plus de 2 000 mètres carrés.  

Proposez-vous des club-deals paneuropéens ? Si oui, sur quels types d’actifs ?

Oui, nous sommes actifs à Lisbonne, au Portugal, avec l’opération Conde Redondo, qui consiste à transformer un immeuble de bureaux en une résidence hôtelière haut de gamme de 37 appartements, gérés par un opérateur local reconnu. La surface totale projetée est de 3 714 mètres carrés pour une livraison prévisionnelle au deuxième trimestre 2026. Nous proposons également des opérations au Luxembourg, par exemple dans le domaine résidentiel – résidence Oihan – ou encore en Espagne – La Reserva Benahavís 5* –, avec une résidence hôtelière de 143 logements situés aux abords de Marbella sur la Costa del Sol. 

Quel objectif en attendre pour les investisseurs ?

L’objectif est de participer à des projets immobiliers dits de « value-added », ou à valeur ajoutée. En clair, il s’agit d’investir dans des biens immobiliers qui bénéficient d’un potentiel de valorisation attractif, mais qui nécessitent des améliorations ou une gestion active pour atteindre ce potentiel. Je tiens à préciser que l’objectif de détention du bien est relativement court, allant d’une période comprise entre trois et cinq ans.

Quels sont les points d’attention sur ce type d’opérations ?

Ces opérations sont disponibles sur notre plateforme spéciale, MIMCO Platform, et sont présentées par des CGP CIF. Pour chaque opération, la documentation disponible fait état des facteurs de risques dont il faut prendre connaissance. Un rapport d’adéquation est également fourni par le conseiller afin de s’assurer de la concordance entre le produit et l’investisseur.

Comment accompagnez-vous les investisseurs sur les clubs-deals ?

Pour commencer, je tiens à préciser que nos tickets d’entrée commencent à 10 000 euros pour les offres d’un montant inférieur à 8 millions d’euros. Au-delà de ce montant, le ticket d’entrée s’élève à 100 000 euros. Autre point important : notre processus est entièrement numérique – KYC, souscription, etc. –, tout se faisant en ligne et sous le contrôle d’un PSI. Par ailleurs, en matière de suivi, nous réalisons deux reportings annuels pour nos clients. À cela s’ajoutent des communications spéciales, pour annoncer toute nouvelle information clé relative au projet sur lequel nos clients sont investis : annonce de permis de construire, nouveaux locataires…

Peuvent-ils bénéficier d’une fiscalité allégée par rapport à une détention des biens en direct ?

À titre d’exemple et en principe, une personne physique, résidente fiscale en France, qui investit dans de la dette privée au travers d’un club-deal, est imposée à la flat taxe de 30 %, c’est-à-dire au prélèvement forfaitaire de 12,80 % – ou au barème de l’impôt sur le revenu –, auquel s’ajoute 17,20 % de prélèvements sociaux. Toutefois, en matière de fiscalité, nous invitons les investisseurs à prendre attache auprès de leurs conseillers fiscaux avant tout investissement, afin d’obtenir une position sur leurs situations personnelles.

Propos recueillis par Romain Feraud