Bastien Baron (Justae Gestion Privée) : "Les familles que nous accompagnons apprécient particulièrement notre capacité à sourcer et sélectionner des investissements différenciants et performants"

Décideurs. Pour commencer, quelques mots sur Justae ?

Bastien Baron. Justae est un cabinet de conseil en gestion de fortune, basé à Paris, qui prône son indépendance et un alignement d’intérêts total avec ses clients, notamment en faisant le choix de ne disposer d’aucune solution maison. Notre équipe fait partie des rares structures jeunes, compétentes et agiles, qui sont donc réellement en mesure d’accompagner des familles sur le long terme, sur plusieurs générations. L’immobilier fait évidemment partie intégrante du patrimoine des familles que nous accompagnons, et c’est une classe d’actifs très vaste que nous continuons de privilégier, mais en étant sélectifs.

En matière d’investissement immobilier, que proposez-vous à vos clients ?

Nous proposons très peu d’acquisitions immobilières « standards », et préférons des opérations de dette privée et de « value-added » rendues possibles par des club-deals, ainsi que des investissements dans des secteurs spécifiques comme la logistique ou l’hôtellerie. Nous arrivons à sourcer des opérations en dette privée reprenant un triptyque rendement-risque-duration très intéressant – 8 à 10 % par an, versés trimestriellement, sur 12 à 24 mois, avec des garanties solides – et nous devenons donc très sélectifs pour rentrer dans des deals en actions, ou en direct. Ça ne nous semble pas pertinent d’augmenter le risque et la duration pour aller rechercher des rendements légèrement supérieurs, sauf dans le cadre de réemploi – article 150-0 B TER – suite à un événement de liquidité pour un chef d’entreprise, par exemple.

Cependant, une récente opération en actions sur un hôtel de Courchevel a plu à plusieurs de nos clients. La situation géographique, les faibles aléas – permis purgé, opérateur expérimenté –, la duration visée assez courte – 1-3 ans – et l’espérance de rendement – supérieure à 25 % par an –, avaient convaincu notre équipe d’investissement en amont.   

Auriez-vous des exemples d’opérations de dette privée ?

Oui, un certain nombre de nos clients viennent de participer à une opération de financement, sur un hôtel encore, à Francfort. Nous étions sur une émission obligataire de 23 millions d’euros, proposant un rendement de 9 % par an grâce à des coupons versés trimestriellement, sur 24 mois. Nos due diligences ont relevé des garanties solides avec une hypothèque sur le bien, un nantissement des titres de la structure le détenant – un hôtel désendetté d’une valeur de 55 millions d’euros –, en plus notamment d’un engagement de non-endettement additionnel. Les stratégies d’exit étaient enfin clairement identifiées et cohérentes. En somme, le genre de deals que nous apprécions particulièrement.

Nous avons réalisé d’autres opérations de ce type ces dernières années, qui sont encore en cours ou qui se sont débouclées. Les clients apprécient le biais immobilier, sans en subir sa fiscalité – flat tax, contrat luxembourgeois ou holding à l’IS, et hors IFI : un point non négligeable pour les résidents français !

Proposez-vous également des fonds de private equity dans le domaine de l’immobilier ?

Oui, nous estimons que c’est pertinent dans des fonds dits « value-added », dont l’objectif est de créer de la valeur sur 24-48 mois et qui vont pouvoir diversifier le risque en investissant sur quelques dizaines d’opérations. Depuis 18 mois, un certain nombre d’acteurs – dont beaucoup de gérants de SCPI, pour ne pas les citer – sont à la recherche de liquidités après avoir subi des demandes de sorties massives. D’autres investisseurs, dont les nôtres, ont pu être conseillés pour rentrer dans ce type de fonds qui va chercher à saisir des occasions et à repositionner de très beaux actifs acquis à un prix attractif.

Même si les actifs immobiliers dans la logistique se payent beaucoup plus chers qu’il y a une dizaine d’années, il reste encore de belles histoires à écrire. De notre côté, nous avons fait confiance à EQT et BlackRock l’année dernière, pour rentrer dans leurs fonds européens liés à la logistique et aux data centers : des mégatendances qui ne devraient pas faiblir avec l’évolution de la démographie et l’adoption de l’intelligence artificielle.

Quel accompagnement proposez-vous pour ce type d’investissement ?

Qu’il s’agisse de l’immobilier ou de tout type d’investissement, notre accompagnement est toujours le même : sourcer, étudier et analyser, avant de valider. Dans un second temps seulement, nous présentons la perspective d’investissement aux clients dont le cahier des charges semble correspondre aux caractéristiques de la solution, et à ceux pour lesquels nous jugeons cette option adéquate lorsqu’ils nous laissent carte blanche. Nous privilégions de rentrer en fin de période de levée, pour maximiser la visibilité sur le portefeuille existant et réduire la duration. La prime d’égalisation à payer dans ce genre de situations nous paraît acceptable.

Bien entendu, nous supervisons ensuite les fonds, du déploiement jusqu’aux dernières distributions, ce qui, en réalité, nous aide dans le process de sourcing : nous suivons ainsi les membres de l’équipe de gestion – qui ont pu évoluer – et tentons d’analyser les biais positifs ou négatifs sur les performances, afin de les rechercher ou non dans les fonds que nous étudions. Nous sommes en effet toujours acheteurs du marché, puisqu’en investissant en actifs privés – par exemple avec la duration courte des opérations de dette privée –, nous devons réengager les capitaux de nos clients pour optimiser l’argent au travail au sein de leur portefeuille. Par ailleurs, Justae se développe, donc les nouveaux clients apportent de nouveaux capitaux à déployer. 

Propos recueillis par Romain Feraud