Longtemps considéré comme le placement refuge des Français, l’immobilier locatif détenu en direct, c’est-à-dire acheté en son nom propre pour le louer, traverse une zone de turbulences : fiscalité lourde, contraintes énergétiques, rendements nets sous pression. Faut-il pour autant y renoncer ? Ma réponse de praticien : non, mais à condition de revoir la façon de l’aborder.
Faut-il encore investir dans l’immobilier locatif en direct ?
C'est l’une des questions qui reviennent le plus souvent dans mon quotidien chez Rivaria Capital. La pierre rassure, et elle le mérite en partie. Mais les règles du jeu ont changé, et beaucoup d’investisseurs raisonnent encore avec les réflexes d’il y a dix ans. Faisons le tri, sans dogmatisme, entre ce qui freine aujourd’hui le locatif en direct et ce qui plaide encore pour lui.
1. Nu ou meublé : la fiscalité change tout
Premier réflexe à corriger : en immobilier, tout dépend du mode de location et du financement. Loué nu (c’est-à-dire non meublé), un bien génère des revenus fonciers, imposés au barème de l’impôt sur le revenu, auxquels s’ajoutent 17,2 % de prélèvements sociaux : pour une tranche marginale à 41 %, près de 58 % du loyer peut partir en impôts. Mais ce taux ne frappe que le revenu réellement imposable. Or, la quasi-totalité des biens s’achètent à crédit : au régime réel, on déduit les intérêts d’emprunt, l’assurance du prêt, la taxe foncière, les charges et les travaux. Les premières années, ces déductions effacent souvent la totalité du loyer imposable, et les charges et travaux peuvent même créer un déficit foncier imputable sur le revenu global jusqu’à 10 700 euros par an. Tant que le crédit court, la facture fiscale reste donc modérée ; elle ne se réveille qu’une fois le prêt remboursé.
Le meublé va plus loin encore. Sous le statut LMNP (loueur meublé non professionnel), les loyers relèvent des bénéfices industriels et commerciaux, et l’on ajoute aux mêmes déductions l’amortissement : la déduction comptable de l’usure du logement et du mobilier, qui ne coûte rien en trésorerie. Cumulé aux intérêts d’emprunt et à l’assurance, il efface fréquemment toute imposition des loyers pendant quinze à vingt ans. C’est cette fiscalité indirecte qui rend un achat en direct financé à crédit, bien plus attractif qu’il n’y paraît.
2. Des contraintes nouvelles, et durables
Cet avantage ne doit pas masquer des contraintes que l’on sous-estime. Les passoires thermiques, ces logements très mal isolés classés F ou G au diagnostic de performance énergétique (le DPE), sortent peu à peu du marché : les logements classés G sont interdits à la location depuis 2025, les F le seront en 2028, les E en 2034. Beaucoup de biens anciens exigeront donc des travaux coûteux pour rester louables. Le meublé lui-même a per- du une partie de son intérêt à la revente : depuis 2025, les amortissements déduits pendant la détention sont réintégrés dans le calcul de la plus-value, ce qui alourdit la note le jour de la vente. Sans parler de la gestion, des impayés et de la vacance, qui rognent le rendement réel.
3. Ce qui plaide encore pour le direct
Faut-il pour autant l’enterrer ? Non, et ce serait une erreur. L’immobilier en direct conserve des atouts décisifs. Le premier est l’effet de levier : la possibilité d’emprunter pour investir et de faire rembourser le crédit par les loyers. Avec des taux revenus autour de 3,3 % début 2026, contre plus de 4 % fin 2023, le levier redevient favorable dès lors que le rendement brut dépasse environ 4,5 %. S’y ajoute un actif tangible que l’on maîtrise, la possibilité de créer de la valeur par des travaux, et un cadre qui récompense désormais la rénovation énergétique, ces dépenses étant largement déductibles des loyers imposables. Pour un investisseur prêt à s’impliquer et bien accompagné, le direct garde tout son sens.
4. La pierre-papier, sérieuse alternative
Pour qui veut de l’immobilier sans les soucis de gestion, la pierre-papier mérite le détour. Derrière ce terme se cachent surtout les SCPI (sociétés civiles de placement immobilier), qui permettent d’acheter des parts d’un parc immobilier géré par des professionnels et d’en percevoir les loyers. Le rendement moyen tourne autour de 4,9 % en 2025. Deux réserves, toutefois : une SCPI française subit la même fiscalité foncière qu’un bien en direct, et la valeur des parts n’est pas garantie, comme l’ont rappelé les baisses de 2023. L’intérêt se déplace vers les SCPI européennes : leurs loyers, imposés dans le pays où se trouvent les immeubles, échappent aux prélèvements sociaux français, ce qui peut laisser un rendement net supérieur d’un à deux points à une SCPI hexagonale.
5. La vraie question : comment détenir, pas seulement quoi
Au fond, le débat « immobilier ou pas » est mal posé. La bonne question est : comment le détenir? Un même bien peut s’acquérir en direct, via une SCPI, au sein d’une société, ou encore en nue-propriété, c’est-à-dire en n’achetant que les murs sans les revenus pendant une période donnée (souvent de cinq à quinze ans). Cette dernière formule, sans loyer perçu, n’entraîne aucun impôt sur le revenu pendant toute sa durée et reste hors de l’assiette de l’impôt sur la fortune immobilière : elle convient particulièrement aux contribuables fortement taxés qui préparent l’avenir. Tout dépend, en réalité, de votre tranche d’imposition, de votre horizon et du temps que vous souhaitez y consacrer. Alors, faut-il encore investir en locatif direct ? Pour qui veut un actif concret, accepte de s’impliquer et dispose de la bonne structure, la réponse reste oui. Pour beaucoup d’autres, fortement imposés ou en quête de tranquillité, la pierre-papier ou la nue-pro- priété offriront souvent un meilleur rapport entre ren- dement et effort. Il n’existe pas de réponse unique : tout se joue dans l’adéquation entre le bien, son mode de détention et la situation de chacun. C’est précisé- ment le rôle d’un conseil, transformer un réflexe en décision éclairée.
Sur l'auteur :
Tanguy Chevallier est président-fondateur de Rivaria Capital.
1. Nu ou meublé : la fiscalité change tout
Premier réflexe à corriger : en immobilier, tout dépend du mode de location et du financement. Loué nu (c’est-à-dire non meublé), un bien génère des revenus fonciers, imposés au barème de l’impôt sur le revenu, auxquels s’ajoutent 17,2 % de prélèvements sociaux : pour une tranche marginale à 41 %, près de 58 % du loyer peut partir en impôts. Mais ce taux ne frappe que le revenu réellement imposable. Or, la quasi-totalité des biens s’achètent à crédit : au régime réel, on déduit les intérêts d’emprunt, l’assurance du prêt, la taxe foncière, les charges et les travaux. Les premières années, ces déductions effacent souvent la totalité du loyer imposable, et les charges et travaux peuvent même créer un déficit foncier imputable sur le revenu global jusqu’à 10 700 euros par an. Tant que le crédit court, la facture fiscale reste donc modérée ; elle ne se réveille qu’une fois le prêt remboursé.
Le meublé va plus loin encore. Sous le statut LMNP (loueur meublé non professionnel), les loyers relèvent des bénéfices industriels et commerciaux, et l’on ajoute aux mêmes déductions l’amortissement : la déduction comptable de l’usure du logement et du mobilier, qui ne coûte rien en trésorerie. Cumulé aux intérêts d’emprunt et à l’assurance, il efface fréquemment toute imposition des loyers pendant quinze à vingt ans. C’est cette fiscalité indirecte qui rend un achat en direct financé à crédit, bien plus attractif qu’il n’y paraît.
2. Des contraintes nouvelles, et durables
Cet avantage ne doit pas masquer des contraintes que l’on sous-estime. Les passoires thermiques, ces logements très mal isolés classés F ou G au diagnostic de performance énergétique (le DPE), sortent peu à peu du marché : les logements classés G sont interdits à la location depuis 2025, les F le seront en 2028, les E en 2034. Beaucoup de biens anciens exigeront donc des travaux coûteux pour rester louables. Le meublé lui-même a per- du une partie de son intérêt à la revente : depuis 2025, les amortissements déduits pendant la détention sont réintégrés dans le calcul de la plus-value, ce qui alourdit la note le jour de la vente. Sans parler de la gestion, des impayés et de la vacance, qui rognent le rendement réel.
3. Ce qui plaide encore pour le direct
Faut-il pour autant l’enterrer ? Non, et ce serait une erreur. L’immobilier en direct conserve des atouts décisifs. Le premier est l’effet de levier : la possibilité d’emprunter pour investir et de faire rembourser le crédit par les loyers. Avec des taux revenus autour de 3,3 % début 2026, contre plus de 4 % fin 2023, le levier redevient favorable dès lors que le rendement brut dépasse environ 4,5 %. S’y ajoute un actif tangible que l’on maîtrise, la possibilité de créer de la valeur par des travaux, et un cadre qui récompense désormais la rénovation énergétique, ces dépenses étant largement déductibles des loyers imposables. Pour un investisseur prêt à s’impliquer et bien accompagné, le direct garde tout son sens.
4. La pierre-papier, sérieuse alternative
Pour qui veut de l’immobilier sans les soucis de gestion, la pierre-papier mérite le détour. Derrière ce terme se cachent surtout les SCPI (sociétés civiles de placement immobilier), qui permettent d’acheter des parts d’un parc immobilier géré par des professionnels et d’en percevoir les loyers. Le rendement moyen tourne autour de 4,9 % en 2025. Deux réserves, toutefois : une SCPI française subit la même fiscalité foncière qu’un bien en direct, et la valeur des parts n’est pas garantie, comme l’ont rappelé les baisses de 2023. L’intérêt se déplace vers les SCPI européennes : leurs loyers, imposés dans le pays où se trouvent les immeubles, échappent aux prélèvements sociaux français, ce qui peut laisser un rendement net supérieur d’un à deux points à une SCPI hexagonale.
5. La vraie question : comment détenir, pas seulement quoi
Au fond, le débat « immobilier ou pas » est mal posé. La bonne question est : comment le détenir? Un même bien peut s’acquérir en direct, via une SCPI, au sein d’une société, ou encore en nue-propriété, c’est-à-dire en n’achetant que les murs sans les revenus pendant une période donnée (souvent de cinq à quinze ans). Cette dernière formule, sans loyer perçu, n’entraîne aucun impôt sur le revenu pendant toute sa durée et reste hors de l’assiette de l’impôt sur la fortune immobilière : elle convient particulièrement aux contribuables fortement taxés qui préparent l’avenir. Tout dépend, en réalité, de votre tranche d’imposition, de votre horizon et du temps que vous souhaitez y consacrer. Alors, faut-il encore investir en locatif direct ? Pour qui veut un actif concret, accepte de s’impliquer et dispose de la bonne structure, la réponse reste oui. Pour beaucoup d’autres, fortement imposés ou en quête de tranquillité, la pierre-papier ou la nue-pro- priété offriront souvent un meilleur rapport entre ren- dement et effort. Il n’existe pas de réponse unique : tout se joue dans l’adéquation entre le bien, son mode de détention et la situation de chacun. C’est précisé- ment le rôle d’un conseil, transformer un réflexe en décision éclairée.
Sur l'auteur :
Tanguy Chevallier est président-fondateur de Rivaria Capital.
